“房价上涨，房子好卖，可我们却拿不到该得的销售代理费”。近日，深圳市德通置业顾问有限公司(以下简称德通置业)与某地产开发商之间发生的房价销售纠纷，在深圳市中级人民法院的主持下，双方互有让步得以调解解决，深圳市德通置业一次性得到售房代理费3660万元。昨天，记者从深圳市中院了解到，该调解已经生效。

　　丑话说在前

　　2005年8月3日，德通置业与某地产开发商签订了《“**东方”销售代理合同》(以下简称“代理合同”)，代理合同约定如下：某地产开发商在龙岗区开发了“**东方”房地产项目的住宅和商铺，开发商将“**东方”交由德通置业独家代理销售；在合同有限期内，住宅部分的销售如果达到相应标准，即在7个工作日内先行支付这部分的销售代理费；住宅超出底价5100元／平方米、商铺超出底价12000元／平方米的部分均归德通置业，住宅超出5400元／平方米、商铺超出16000元／平方米的部分，双方各分50%；某地产开发商不得在德通置业销售过程中设置任何障碍，一旦出现，德通置业可书面通知某地产开发商，即时排除障碍，并按此前3个月的平均销售量计算延误的当期销售，计入德通置业已完成销售量，并由违约方承担相关责任：由于客户违约或根据合同约定没收的定金或违约金，双方各收取50%作为补偿服务费；由某地产开发商负责销售现场的保安、清洁等相关工作：且地产开发商应积极配合德通置业开展与本项目营销有关的一切工作，及时给业主办理相关的房地产买卖手续。

　　该合同实质上是德通置业与某地产开发商双方于平等自愿基础上、在龙岗区房地产市场销售状况尚不明朗的情况下，签订的房地产代销合同，该合同合法有效。

　　2005年11月19日，某地产开发商又向德通置业出具书面承诺：在2005年11月26日、27日的选房活动中，如2号楼销售率超过80%，地产开发商则奖励德通置业28万元。

　　违约撕破脸

　　到2006年，房地产市场升温，房价上涨，房屋特别好卖。当年的8月底，德通置业完成了全部住宅的销售。根据代理合同的结算支付条款约定，并按相关条款核减德通置业的代理销售面积及相对应的销售底价后，某地产开发商应向德通置业支付住宅部分的销售代理费为4400多万元。迄今为止，德通置业已经完成了商铺的全部销售工作，根据代理合同的结算支付条款约定，地产开发商应向德通置业支付商铺部分的销售代理费2700多万元。至此，德通置业对代理合同约定的“**东方”房地产项目的住宅和商铺的销售义务，已经履行完毕。

　　然而，平地起风云，该楼盘地产开发商没有依约向德通置业支付住宅部分和商铺部分的代理费，两项加起来合计7000多万元。此外，某地产开发商向德通置业承诺的支付2号楼的销售奖金28万元，在德通置业按照某限定条件完成任务后，这笔奖金也没有拿到。令代理商更为不满的是，该地产开发商违反代理合同约定，拒绝为其代理销售的部分住宅及商铺的买方，办理相应的房地产买卖手续。

　　按照代理合同约定，由于客户违约或根据合同约定没收的定金或违约金，德通置业可收取50%作为补偿服务费。德通置业目前有证据证明，某地产开发商没收的定金及违约金为11000元，某地产开发商应向德通置业支付补偿服务费5500元。但某地产开发商至今未付。

　　按照《合同》约定，由某地产开发商亲自负责销售现场的保安、清洁等相关工作，但在实际售楼过程中，地产开发商没有承担该项义务，则由德通置业承担了这部分责任，德通置业为此要求地产开发商补偿其这部分费用137893元。但地产开发商至今未向德通置业付还。

　　对簿公堂

　　德通置业在利益受损的情况下，多次找某地产开发商协商，但始终也没有要回对方所欠的钱款，无奈之下，德通置业决定诉诸法律，一纸诉状将某地产开发商告上法庭。

　　法庭上，德通置业将某地产开发商违约行为一一列举出来后，德通置业请求法院判令：确认德通置业与某地产开发商于2005年8月3日签订的《“**东方”销售代理合同》合法有效；请求判令某地产开发商继续履行销售代理合同，为已经购买住宅和商铺的买方办理相应的房地产买卖手续，某地产开发商须在判决生效之日起15日内履行完毕；请求判令某地产开发商向德通置业支付住宅部分的销售代理费4400多万元；请求判令某地产开发商向德通置业支付商铺部分的销售代理费2700多万元；请求判令某地产开发商向德通置业支付2号楼的销售奖金28万元；请求判令地产开发商向德通置业支付没收定金及违约金的补偿服务费5500元；请求判令某地产开发商向德通置业支付聘请保安、清洁人员的费用137893元；判令由某地产开发商承担全部诉讼费用。

　　某地产开发商在答辩中称，虽然原告方按合同的约定，完成了房产的销售，但是，这并非是原告方的销售策略在起决定作用，而是楼市的行情整体上扬，大大超出了原来的预期。由此出现了代理销售商与开发商之间的利益失衡，因此，需要重新协商双方的利益分配，并不是不向原告方支付代理费。

　　双方和解：皆大欢喜

　　法院经过审理，认为某地产开发商有违约行为，但在市场整体楼价上涨的状态下，地产开发商与德通置业双方的利益确实也存在严重失调，故在权衡双方利益的情况下，对双方进行了耐心的调解，最终，双方当事人自愿达成协议，即双方自愿解除2005年8月3日签订的《“**东方”销售代理合同》及相关补充协议；某地产开发商自本调解书生效之日内向德通置业一次性支付代理费及相关费用3660万元；上述款项支付后，双方不再就涉案房产销售承包合同向对方主张任何权利；德通置业与案外人就涉案房屋单方签订的商铺及六套住宅的认购书和房地产买卖合同，由德通置业自行解决处理，与某地产开发商无关，某地产开发商不承担由此产生的法律责任。(涉案当事人均为化名)

　　律师点评

　　调解结案是一条捷径

　　广东深金牛律师事务所律师孙志君律师认为：本案原被告双方签订的合同为代销合同，是商品销售领域经常采取的一种委托方式，其优点是委托方和代理方发挥各自的优势，形成一种互补的合作关系：开发商可以省却大量的广告费用、人员培训费、市场调查、市场开拓费用，避免涉足不熟悉的领域，节省人力物力；而销售商一般为多年从事房屋销售的专门公司，对房屋销售有独到的经验，熟悉销售市场、规则，通过代理可以获得较为丰厚的利润。

　　代销合同不同于包销合同，代销合同按照销售业绩获得服务费用，售出越多，代理费用赚得越多，如果未完成销售任务，对剩余房产不负其他义务，只是代理费用相应减少；包销合同则就某一部分房产销售进行全部承诺，如果销售任务未能完成，包销商要自己将剩余全部购买，按照协议的销售额全额补齐开发商房款后，销售商取得剩余房产的产权。

　　本案中原告已经按照合同约定履行了全部合同义务，被告不按约定履行代理费给付义务，属于违约，应承担履行合同义务及承担违约金的责任。鉴于双方达成调解协议，原被告自愿解除合同，被告愿意尽快支付原告损失，该协议不违反法律规定，为双方真实意思表示，因而有效，也是双方解决纠纷的一种捷径，得到法院支持。

　　专家意见

　　双方的合作应以诚信为本

　　谈到本案中代理商与地产开发商之间的矛盾，深圳市世华房地产投资顾问有限公司总经理梁文华认为，作为代理公司以这种模式经营有一定的风险，因为他们之间的矛盾容易引发客户与开发商之间的大冲突，问题闹大可能导致局面失控，好在后来在法院的主持下，代理商与开发商达成和解，矛盾得到缓和。

　　导致代理商与开发商之间的矛盾冲突，是因为在楼盘预售时，开发商对市场判断不准，一旦出现楼价大幅度上涨，双方的利益失调，开发商认为利益受损，所以出现违约现象，这种行为在业内不多见。一般的情况下，地产中介公司代理销售房产都是以代理点位获取利润的，水涨船高，多卖多得。按照这种销售模式，无论房价上涨或是下跌，双方的利益都可以平衡，不会出现不可控的局面。

　　梁文华以自己的从业经验体会，诚信是化解代理商与开发商之间矛盾的根本因素，地产开发商与销售代理商在楼盘出售中，既是共同利益的获得者，同时也在共同获益中为自己争取最大利益，为此，双方的合作应以诚信为本，一旦签订合作协议后，应当自觉遵守，否则矛盾即将凸显。而作为销售代理商应当具有丰富的市场经验，为楼盘的整体运作制定出合情合理的营销策略。（于瀛 包力 李海英）