发表评论 “今年土地成交价格逐步回归到2006年底的水平�！惫阒菔泄练抗芫中挛欧⒀匀俗蛉赵诮邮苊教宀煞檬北硎�,广州今年的商品住宅用地最低供应量从2.5平方公里下调到1.8平方公里,部分用地将放在明年适当时候出让。未来一个多月内,广州市将进入住宅推地高峰期,将出让160多万平方米的住宅用地。
保持住宅用地供应避免楼市供求失衡
去年,广州土地市场持续“高烧”,频频拍出“地王”。相关数据显示,去年1月至9月11日,广州全市十区商品住宅用地成交总价139.55亿元,平均楼面地价5176元/平方米,同比上涨49%。
广州市国土房管局新闻发言人介绍,相比去年,今年广州楼市发生了较大变化,投资和消费都明显降温。为适应市场运行情况的这种变化,今年广州商品住宅用地供应策略和思路也有所调整,根据市场供求关系的变化控制了商品住房用地的投放规模,供地计划从4平方公里调整为2.5平方公里,暂停了限价房用地供应。同时,调整供地结构,加大商服用地供应,激励和吸引投资商业地产,促进广州现代服务业发展。
他表示,广州还科学预测自住型刚性住房需求,保持商品住房用地一定量的稳定供应,避免因为商品住房用地供应量骤多骤少影响未来住房供求关系的平衡。
去年土地价格有“泡沫”
今年以来,广州土地市场冷风吹,地价开始下调。上周五出让的萝岗中心区北部一幅地块,出让起价从原先的6.6亿元下降为5.2亿元。
对于今年广州商品住宅用地的成交地价下调,广州市国土房管局新闻发言人表示,这是投资回归理性的积极表征。他表示,今年土地成交价格逐步回归到2006年底的水平,除个别地块外拍卖成交价都是围绕底价正常幅度内上浮,部分地块以底价成交。
他解释说,一般情况下,理性的土地拍卖价格应该是围绕出让底价在一定幅度内上浮。而去年第二三季度,尤其是三季度,广州土地市场出现了一些非理性、盲目乐观的情况,出现了高出底价1倍甚至数倍成交的情况,“也就是常说的溢价率达到1倍或数倍”。溢价率像股市的市盈率一样,是监测和评估土地市场风险的重要指标之一,溢价率过高说明市场投资预期过于乐观、对房价的预期明显超出经济社会和居民收入的实际增长情况,市场泡沫风险较为严重。因此,去年的土地价格尤其是“地王”价格是不具有理性的参考和对比价值的。
他指出,广州市土地市场投资开始趋于正常和理性,投资者对市场未来预期与评估专家的预测判断趋于一致。在当前国际金融环境不断恶化的情况下,投资者普遍接纳广州市投放的土地,最近推出的4宗用地全部顺利成交,这说明投资者对广州投资前景和房地产市场的充分认可和充满信心。
对应中央新政调整出让计划
今年,广州楼市低迷,加上开发商资金链紧张,广州明显放慢了供地节奏。至10月底,广州今年出让住宅用地不到70万平方米,距离今年至少推出2.5平方公里的住宅用地目标相差甚远。最近,广州却开始一反之前的做法,大量开闸放地,未来一个多月内有近160万平方米的土地入市。
对此,广州市国土房管局新闻发言人表示,今年广州房地产市场的变化情况较为复杂,从年初的成交大量萎缩,到逐步复苏,再从6月开始基本恢复到正常水平。对此,今年前三季度广州投放土地较为谨慎,更多地将注意力放在密切监测和评判市场动态上。
他表示,中央房产新政出台后,宏观调控刺激消费、拉动内需以提振经济导向已经明确,这时候广州推出一批有投资意向者的土地,旨在增强市场的投资和消费信心,表明政府维护房地产市场健康、稳定发展的态度。
该发言人透露,近期,国家颁布房地产宏观调控的新政策,结合广州实际,广州市国土房管局正在密切关注和评估市场变化,并合理地调整今年的商品住宅用地出让计划,将部分用地放在明年适当时候出让,计划今年商品住宅用地的供应总量在1.8平方公里左右。
专家说法
通过土地供应调控楼市
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,房地产项目开发具有周期性,一般高层项目开发要2—5年左右,政府完全可以通过土地供应这个水龙头来调控市场。
下月广州土地出让将掀起高峰,仅下月2日就将推出8幅地块、49万平方米住宅用地。对此,赵卓文分析指出,多年来,地方政府习惯了扩张性的财政支出。在地方税收年年创新高的支持下,地方政府的“大手笔”开支一项接一项。从2008年下半年开始,由于经济形势发生变化,税收增幅锐减,财政收入相应减少,不少地方政府开始捉襟见肘�！奥舻亍比绻堑胤秸黄炔扇〉娜ㄒ酥�,则可能成为楼市的“毒药”。
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