2007年11月16日 星期五
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“限外”步步紧逼 外资炒房热度将再降温
2007年11月16日 10:18 来源:上海证券报


嘉宾:王磊 上海美联物业交易管理部高级经理(图片来源:上海证券报)

  近日,国家发改委、商务部联合颁布的修订版《外商投资产业指导目录》,除了对相关行业进行了外资投资鼓励及限制方面的调整之外,还在房地产业的限制目录中增加了新内容,并将普通住宅的开发建设剔除出“鼓励类”目录。早先,对于外资介入中国房地产市场,已有相关“限外令”出台,结合了此次新调整的限制内容,外资对于中国房地产市场的态度会否改变?新政是否会起到进一步抑制外资进入中国楼市的作用?上证第一演播室特别请来专业人士,就此做出解答。

  限制覆盖至二级市场

  主持人:新《外商投资产业指导目录(2007年修订)》对于房地产的限制增加了哪些?原因何在?

  王磊:新的修订案跟2004年的相比,在房地产方面,比较突出的就是把原有2004版的“鼓励类”目录中,普通住宅的开发建设剔除出去;“限制类”目录中,大型主题公园的建设、经营替换为房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

  关于这次修订案出台的背景,我认为主要是由于:首先,持续鼓励出口的政策导向,致使我国外汇储备急剧增加,贸易顺差持续扩大;其次,本世纪初到现在,经过大量引进外资到制造业、采矿业等行业,我国的相关行业的技术水平、设备水平都已经取得了长足的进步,未来的战略导向应朝着高精尖的技术设备方向前进;第三,人民币升值的预期产生的压力;最后,房地产业作为关系国计民生的行业,已经在整个国民经济中占重要地位。

  各项政策层层把关

  主持人:关于外资投资房地产的相关限制政策,会对外资投资中国房地产市场有影响吗?

  王磊:此前针对外资投资房地产的文件主要有两个,一个是2006年7月11日的《建设部和六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》;另一个是2007年5月份,由商务部和国家外汇管理局发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。根据美联物业的数据研究显示,相较于2006年,2007年境外客户的成交比例同比下降了50%-70%。应该从一个侧面说明,至少在三级市场限外政策的调控效果已经达到。

  我认为,政策调控不完全是以需求及市场的反应情况为导向的,而是根据国家阶段经济发展情况,以及未来要达到的发展目标为导向。所以,不能把政策调整理解为看病求医,“头疼医头,脚疼医脚”,头和脚都不疼了,就拉倒。产业指导目录作为控制行业间的中外资结构、整体产业结构及阶段性发展重点的一份指导性文件,具有十分重要的标杆意义。应该说,目前出台的2007版外商投资产业指导目录,是国家多年前想要达到的效果,对于外商投资房地产这一块,一定是先繁后简,把外资比较集中的商用物业慢慢清理,然后是管制外汇结汇,最后才会考虑把房地产业彻底从鼓励目录中清除。

  外商投资可能下降

  主持人:此次对于房地产业限制目录的调整修订,对于外资投资房地产市场会否产生影响?

  王磊:新的产业指导目录应该不能说是“限外令”,它主要是针对外商投资中国产业的一个方向性的文件。对现有的房地产上市公司而言,我觉得只是将一些境外投资者和竞争者关在场外,行业本身还是继续发展的,如果对于现有的房地产上市公司外汇结汇等进一步限制的话,才会有明显的影响。

  应该说,这个产业指导目录在房地产方面是未来3-5年内的准绳,是两年间对房地产外资规模的调整结果。我想,这应该是前两次“限外”政策调整的一个延续,综合这个产业指导目录,房地产的一级到三级市场都有所覆盖了。透过这个产业指导目录,我们初步可以判断,抑制外商投资房地产的意图十分明确,未来外商投资房地产的信心会有下降。但从长远来看,房地产业还是长期看好的一个行业。(活动策划:柯鹏 唐文祺 主持人:唐文祺 整理:唐文祺)

编辑:王菲】
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