中新网1月16日电 据《房地产时报》报道，近年来，在上海市商品房交易中，买卖双方投诉和纠纷现象有增无减，为了充分发挥预售合同示范文本在规范商品房预售行为、维护合同双方当事人权益方面的积极作用，上海市出台了新版预售合同。合同的十大亮点为——
1、在“合同主体”部分，增加了开发商对购房者个人信息负有保密义务的条款。经常有购房者抱怨，刚买了房子或者搬进新房子不久，自己手机就不断接到房产中介、装修公司等打来的电话，询问是否出售、出租房屋或装修等。而购房者个人信息一般只在开发商和小区物业管理处才登记过，所以，不能排除开发商等泄露购房者个人信息的可能。为此，新版预售合同规定，未经乙方(即购房者)同意，甲方承诺不向第三方提供或者泄露乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。这就在合同条款中强调了开发商的保密义务，为遏制个人信息泄密起到一定的作用。
2、在“合同标的物”部分，进一步增加了房屋及相关信息的透明度。新版合同保留了原合同中预售许可、房屋坐落、建筑结构、层高、暂测面积等信息，还增加了土地使用权取得方式、土地使用起始年限、经规划部门批准的布局图等内容，使得购房者对于商品房本身及相关信息有了更直接全面的了解。以往购房者要取得这些详尽情况，需通过有关部门查询，但专门去查询的购房者并不多。因此，新版合同直接添加这些内容，实际上是要求开发商履行如实告知的义务。
3、在“房价款和付款方式”部分，提出了分期付款和按揭贷款办不出如何处理的条款，降低了购房者的付款风险。合同附件五提出了按时间进度和工程进度分七期付款的概念，体现了“一手交钱、一手交货”的公平交易原则，不仅减少了购房者的利息损失，而且也降低了购房者因开发商延迟交房甚至楼盘烂尾出现“钱房两空”的风险。在新版合同中不仅规定购房者可自行选择贷款银行，开发商必须提供贷款所需资料的责任条款外，还专门规定了贷款办不出的三种情形(购房者原因、开发商的过错、非双方的原因)下的处理方式，从而降低了购房者贷款办不出的逾期付款或付款不能带来的违约风险。
4、在“面积误差的处理方式”部分，提出了两种不同的处理原则和两种计算方式供双方选择。对于因开发商未征得购房者同意擅自变更建筑设计、不按施工图施工或因向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成建筑面积增加或减少的，新版合同规定购房者有权退房、不承�；蛞罂⑸谭祷褂纱吮浠慕ㄖ婊考劭睢４送�，因其他原因造成实测建筑面积和预测建筑面积有误差的，购房者可要求按该房屋单价计算多退少补，也可选择一定误差比范围内的处理方式。
5、在“房屋质量和房屋保修”部分，增加了购房者的权利和开发商不履行保修义务的违约责任条款。原预售合同仅提示买卖双方参照有关条例和办法在附件中约定，但现实交易中这样的约定并不多见，造成购房者遇到房屋质量问题不知如何处理。事实上，保修期的房屋维修责任应该由开发商负责。新版合同中用了六个条款进行提示，先把法律规定的很多内容用合同条款形式明确，再把处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等作了细化，改变了购房者以往在房屋保修上的被动局面。
6、在“广告”部分，直接把销售广告及宣传资料作为合同附件粘贴在合同文本中，要求开发商予以履行。一般情况下，广告仅仅作为要约邀请，对开发商没有约束力。尽管最高人民法院明确把开发商的说明和允诺视为合同内容，但毕竟要满足一定构成条件并完成一定认定程序。因此，新版合同将销售广告及宣传资料作为合同附件粘贴在合同文本中，并要求开发商予以履行的规定，这就直接约束开发商，有效防止开发商夸大或虚假宣传。
7、在“合同网上备案和登记”部分，在提出预告登记概念的同时，加强了合同解除后注销登记手续的可操作性。新版合同结合市房地产登记条例和网上备案制度，既强化了预售合同生效后由一方或双方去房地产交易中心办理预告登记手续的时间、责任，又把旧版合同中注销登记的条款内容进行了修订。新版合同规定单方解除合同而另一方又不予配合办理合同注销登记时，解除合同方应先通过诉讼或者仲裁途径确认合同解除，然后凭有关法律文书才能向房地产交易中心办理注销登记手续。
8、在“房屋交付和所有权转移”部分，既完善了房屋交付程序和开发商逾期交房的违约责任，又明确了开发商在为购房者办理小产证事宜上的义务和责任。新版合同除了规定交房条件、交房时间外，对于开发商逾期交房的责任方面做了完善。如开发商逾期交房，买房人要求其按逾期天数支付违约金，但当开发商继续逾期并超过了一定期限，买房人可解除合同。另外，新版合同明确因开发商原因致使购房者未能在该房屋交付之日起一定期限内取得小产证的，开发商应该承担违约责任。当然，考虑到购房者小产证的办理需要双方配合，新版合同规定由于购房者原因导致不能办理过户手续，进而使开发商遭受损失的，比如阶段性担保责任无法及时免除产生的利益损害，购房者应该承担违约责任，体现了合同的公平性。
9、在“甲方承诺”部分，不仅保留了规划、设计变更条款，还补充了会所、绿化及绿地等原本只属于促销广告中内容的条款。以往围绕会所产生的纠纷非常多，主要原因就在于合同中双方就会所问题缺乏明确约定。新版合同不仅规定了会所的竣工时间，还在附件中提示性地列举了会所所有权、会所经营服务方式(是否对社会开放)和具体经营服务功能(健身、餐饮、美容等)。对于绿化问题，新版合同明确了绿地面积和绿地率的概念，这对于购房者而言可能更具实际意义。
10、对于全装修房屋，新版合同专门设定了相应条款予以规范，克服了旧版合同仅针对毛坯房预售拟定的局限性。新版合同不仅在签约提示条款中告知了购房者全装修住宅的两种装修模式的含义，而且在附件四中明确了房屋全装修价格及付款方式、全装修住宅装修设备标准，比如各房间各部位所用材料名称、品牌、规格、型号、质量等级、数量、颜色等，从而细化了原本只在开发商样板房中展示的内容。这样，购房者日后在验收全装修房时就有了明确的依据和标准。此外，预售合同还对全装修房的空气质量标准作了规定，一定程度上体现了新版合同的新颖性。
纵观新版商品房预售合同，也有一些需要继续完善和修正的地方，包括购房者需补充约定的内容，为此，王律师提出了五点建议：
1、层高“缩水”问题。若存在层高缩水，对开发商没什么“说法”，应该明确开发商具体承担什么样的违约责任。
2、在会所条款中，应当明确会所逾期交付使用的责任、会所收费标准和会所无法经营后的处理办法。
3、单方面解除合同问题。因为房屋买卖标的巨大，在一方因种种原因不愿履行合同的情况下，法律强制继续履行也不太现实或不具有操作性。因此，应该在新版合同中考虑赋予合同一方通过承担违约责任的方式替代继续履行的权利。
4、在质量争议解决方式上，应该赋予任何一方有委托本市有资质的相应机构进行鉴定或评估并作为争议处理依据的权利。因为双方在签约时很容易就选择双方共同委托，但在日后出现争议后往往很难协商一致去共同委托，那么这样的条款就变得形同虚设。
5、缺乏兜底性违约责任条款。对于任何一方违约的，应该约定非违约方有权要求违约方按合同总房价的一定比例或自己的损失承担赔偿责任，或者非违约方有权要求违约方返还违约所得。(胡敏方)
