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楼市“金九银十”黯然收官 房价后期走势难捉摸

2006年11月02日 09:21

    2006年10月29日获悉,上海宏观调控后房价平均下降10%,作为国内房价最高的上海市,在宏观调控的作用下,房价出现了明显下降。(图为资料照片)。 中新社发 吴芒子 摄


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  中新网11月2日电  据《中国证券报》报道,楼市“旺季不旺”基本成了今年各大城市“金九银十”的统一“脸谱”,但同样的表面之下实则暗藏着宏观调整下的市场微妙差异:上海、广州房价走跌,北京、深圳房价继续坚挺,房价后期走势有望改变单一的“上涨曲线”;另一方面,住房结构调整压力颇大,如何落实政策保障型住宅将继续考验各地政府的执政能力。

  “金九银十”风光不再

  从北京、上海、广州等地的房地产交易情况来看,这几个热点城市的“金九银十”都没能再现往年的风光。

  北京的期房签约在“金九银十”比去年同期下降了近两成。根据北京市房地产交易管理网的统计,今年9月的住宅期房网上签约量为14844套,日均签约为494套;10月的数据为11666套,日均签约为416套。而去年9月,住宅期房网上签约量为16644套,日均签约为554套;10月为14957套,日均签约为482套。不论从总量还是日均签约量来看,今年的“金九银十”均有较大幅度下降,分别下降了16.11%和12.16%。

  上海、广州等地也未能延续“金九银十”的往年辉煌。根据上海房产之窗统计,10月新建普通商品房住宅成交面积约为95万平方米,大大低于9月的125.02万平方米。而9月的住宅成交量约为195.24万平米,尽管比8月增长了10.17%,但与往年40%左右的增幅相比,无疑逊色不少。广州楼市在9月表现出了反弹迹象,普通商品住宅共成交5920套,约66万平方米,比8月的5322套有所回升,但仍远远低于5月份调控前的7000多套。

  房价后期走势难捉摸

  5月底以来,房地产调控政策密集出台。在10月结束的调研中,建设部等十部委对近半年来的调控效果基本满意,认为房价涨幅已得到控制,但也存在部分热点城市房价上涨过快的问题。业内专家称,“金九银十”过后,房价走势将呈现怎样的曲线还很难判断。

  “金九银十”期间,上海、广州房价的下跌改变了近年来房价图表中只有上涨曲线的局面。广州市国土房管局10月公布的分析报告显示,继8月房价小幅下跌之后,9月广州房价继续回落,新建商品住房均价创下今年宏观调控以来最大跌幅纪录,每平米比上月下降了406元,为6382元/平方米,环比跌幅达6%。上海方面,有数据显示,10月份上海内环新建普通商品住宅成交量为11.29万平方米,仅为9月份的50%左右,成交均价则每平方米下降了271元。

  另一方面,北京、深圳等地的房价继续坚挺。国家发改委昨日公布的数据显示,今年9月,全国70个大中城市新建商品房售价同比上涨6.3%,涨幅比上月回落0.8个百分点。与去年同月相比,涨幅较大的主要城市包括:厦门11.4%,深圳10.6%,北京10.3%,福州10%,成都8.9%和广州8.7%等;下降的城市有3个:上海1.3%,昆明0.7%和丹东0.5%。

  中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳认为,北京房价短期内未呈现下滑趋势并不代表政策对其没有影响;而上海、广州等大城市出现了房价与成交量的双跌,一方面是调控的必然,一方面具有一定的传染性和周期性,考虑到北京的特殊地理位置,有可能出现上涨幅度趋缓,房价逐步保持稳定的局面。

  也有业内专家表示,如果地方政府在调整住房结构、规范房地产交易秩序等方面有所作为的话,部分热点城市房价下跌或者房价增幅趋缓的可能性是比较大的。

  住房结构调整是调控重点

  不少专家指出,住房供应结构性矛盾依然突出是目前宏观调控的主要难题,下一步应着力于破解住房结构谜局,将“90平米、70%”政策落到实处,并严格执行经济适用房、廉租房的供应政策,完善住房保障制度。

  房价偏高的一个主要原因是住房供应结构不合理。不少开发商为追求高额利润,纷纷开发大户型的高档住宅,而地方政府为追求更多的土地出让收入,也积极或不自觉地推动房价上涨,这些因素造成大量的高档房充斥市场,而大多数的中低收入者被迫沦为“房奴”或“望房兴叹”。

  国家信息中心经济预测部宏观政策动向课题组认为,此轮新政的一大亮点便是将“调整住房供应结构”与“稳定住房价格”并重,这也是房地产调控的长期基调。建设部等十部委在调研后也提出,下一步调控的重点是加强住房供应结构调整。但如何落实“90平米、70%”的政策,如何保证“限户型、限房价”商品房的开发,如何完善以经济适用房、廉租房为主体的住房保障制度,仍是摆在调控者面前的一个谜局。

  目前,大部分城市已经按中央要求出台了《住房建设“十一五”规划》,基本上都倾向于将“套型建筑面积在90平方米以下的商品住房需占70%”的规定定位于总量控制,而不是项目控制。有业内人士认为,这实际上为各地调控留下了余地。

  而限价房除了现身于青岛、宁波等少数几个城市外,北京、上海等一线城市还难觅踪影。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平认为,限价房要起到平抑房价的作用,必须要有一定规模的量,而这个量的实现基本上是不现实的。此外,限价房的相关政策也尚未出台,其目标销售群体如何定位、是否允许再上市、价格该如何“限”等都还没有明确。

  一位业内专家指出,调控政策显露“威力”至少需要两三年的时间。到那时,住房结构调整的谜局是否能够解决,“这主要取决于地方政府的执行力了”。(费杨生)

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