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用廉租房取代经适房? 北京经适房“回购”之困

2006年10月23日 13:51

 

    北京越来越多的经济适用房“满五岁”,意味着可以按照市价上市交易,供应量近日明显增加。由于市场对这种房源的需求十分旺盛,导致“满五岁”经济适用房身价均比去年有百分之八至十的涨幅。图为北京两大经济适用房社区之一的天通苑住宅区域成为交易热点。 中新社发 徐曦弋 摄


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  (声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

  有着良好初衷的政府回购经济适用房,在现实操作中,会遇到哪些难题;蛘,取消经济适用房,才是最好的出路?

  ★ 本刊记者/刘彦

  10月11日,公务员郑先生出售了他在北京市回龙观小区的一套经济适用房。2000年,他以2650元/平方米的价格购得此套住宅,6年后,他以5100元的价格售出。去掉10%的综合地价款,他从这套110平方米的房子中赚了27万,年投资回报率达12%。

  郑是最近通过中介机构出售掉经济适用房的人之一。据北京市房地产中介机构链家地产统计,比起9月下旬,10月初的10余天中,经济适用房的成交量上涨了14%。

  经济适用房成交量的突然增长,源于北京市规划局的一项公示。

  2006年9月30日,“北京市住房建设规划”(2006年-2010年)在北京市规划委网站上进行公示。规划中提到,今后要加强探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式,即经济适用房不得直接上市,由政府回购;加强建设、销售、流转全过程管理,“从制度上制止违规购买、牟取不正当利益的行为。”公示期截止到10月15日。在公示期内,市民可登陆规划局网站提出意见。

  北京市建委的有关人员对《中国新闻周刊》说,目前此公示属于北京市规划委的征求意见稿,规划征集的市民意见并通过以后,才能形成政策,由建委来执行。

  尽管理论上如此,这份征求意见稿仍然引起了市场的积极反应。

  政府责任回归困局

  “对于北京市的经济适房,大家一向意见比较多。这次北京市的做法,把经济适用房的责任回归到了政府这一边,体现出了政府的责任!比ど塘≌瞪袒峄岢つ裘飞浴吨泄挛胖芸匪。

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟接受《中国新闻周刊》采访时也说,过去五六年以来,经济适用房的价格不调整,是造成经济适用房能够用来牟利的表面原因。其深层原因,仍是由于经济适用房的界定混乱和极不清晰!罢脑鹑斡Ω锰逑治粤夥课鞯亩缘褪杖肴巳旱淖》勘U现贫。”

  根据北京市《经济适用住房管理办法》的界定,经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

  而根据钟伟的描述,作为“准商品房”出售的经济适用房,目前基本上不能满足其“保障中低收入人群住房需求”,而成为事实上拆迁户的回迁房、刚刚步入工作岗位的年轻人的周转房和腾空城中住宅归子女使用,而购买经济适用房作为养老使用的养老房。

  这些人与“中低收入人群”,显然并不能划上等号。之所以出现这种现象,原因在于收入监测的困难!拔颐敲挥懈鋈诵庞弥贫龋挥懈鋈讼嘤Φ乃昂藕透@怕,事实上使得监测成为不可能!惫曳⒏奈醚芯克已芯吭蓖跣」愣员究。

  “经济适用房被人诟病的原因,在于没有达到保障性质的政策性商品住房效果。政府如能回购,使得居住者和政府之间建立一种互动机制,从而使公共资源的属性可以被反复使用!蓖跣」闼。

  王小广指出,由政府回购后反复使用的经济适用房,在某种意义上也相当于廉租房的功能。在美国,政府手中的房源占到15%左右,这部分面向低收入人群的廉租房,起到了很好的保障作用。

  尽管有着良好的初衷,政府回购经济适用房在操作中将不可避免地遭遇到现实的掣肘。

  “政府回购,就意味着经济适用房的购买者拥有的是不完整的产权!辈普坎瓶扑ぜ挚到邮鼙究煞檬彼怠

  钟伟认为,政府回购损害了已购房者的利益,性质当为政府事后修改合同。因为当初购买经济适用房者,在当初的购房合约中并没有见到政府将来回购这一条!罢毓菏敲嫦蛭蠢椿故抢罚咳绻嫦蚬サ墓悍空,有可能会引起大规模诉讼!

  即便是在以后的经济适用房销售中注明政府回购,钟伟也同时认为,合同中要注明的细节也足够复杂,比如以什么形式回购,价格如何计算等等,都是极为繁复的数字难题。

  除了法律难题之外,政府回购的资金,也将颇费周折。承担公共住房责任,就需要政府注入相应的资金。而资金困境正是使得原来的经济适用房,背离住房保障初衷走向“准商品房”的诱因之一。

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